Оценка гостиниц

Гостиницы представляют собой особый вид доходной недвижимости, так как их эксплуатация и привлекательность напрямую связаны не только с местоположением и техническими характеристиками здания, а еще и с качеством управления, с туристической привлекательностью, с репутацией, с меблировкой, обстановкой, оказываемыми услугами и дополнительными видами деятельности. Таким образом, при оценке гостиницы следует учитывать, что это имущественный комплекс, включающий:

  • земельный участок и недвижимость на нем;
  • оборудование, мебель, инвентарь;
  • оборотные средства;
  • нематериальные активы – имидж, уровень обслуживания и деловые качества персонала.

Традиционно гостиницы приносят доход в виде платы за проживание, однако следует знать, что не существует двух идентичных объектов. Поэтому оценка стоимости гостиниц требует индивидуального подхода, значительного опыта, знаний и умения определять существенные ценообразующие факторы. Результат напрямую зависит от цели оценки – необходимо ли вам определить стоимость бизнеса или достаточно выяснить, сколько стоит имущество (недвижимость, мебель и оборудование). В Томском центре правовой поддержки и экспертизы вы можете заказать оценку следующих видов гостиничной недвижимости:

  • гостиниц и мини-гостиниц;
  • мотелей;
  • апарт-отелей;
  • пансионатов;
  • домов отдыха;
  • хостелов;
  • турбаз;
  • специализированной недвижимости – бизнес-отелей, спа-отелей, отелей-казино, курортных и ведомственных гостиниц.

Цели оценки гостиниц

Чаще всего оценка гостиничной недвижимости необходима для следующих целей:

  • при купле-продаже;
  • для оформления страховки и при определении суммы ущерба;
  • при передаче в оперативное управление или в аренду;
  • для постановки на балансовый учет или при внесении в уставный фонд;
  • для привлечения инвесторов;
  • при кредитовании, если гостиница отдается в качестве залога как объект недвижимости;
  • при оспаривании кадастровой стоимости для снижения базы налогообложения;
  • при решении имущественных споров в судебном порядке;
  • для принятия решения о ликвидации (сносе) здания.

Документы, необходимые для оценки

Оценка гостиницы – процесс, при котором объект рассматриваться может как недвижимое имущество и как бизнес. Ниже мы приводим расширенный список документов, которые необходимы для оценки:

  • данные о заказчике – паспортные или регистрационные;
  • правоустанавливающие документы на здание;
  • технический паспорт с экспликациями и поэтажными планами;
  • право собственности на участок, в случае его отсутствия – договор аренды;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • полный перечень активов, ценных бумаг и неимущественных прав;
  • статьи доходов и расходов;
  • бухгалтерские документы за предыдущие 3 года – баланс, отчет о прибыли и убытках, а также о движении денежных средств;
  • бизнес-план развития на несколько ближайших лет.

В зависимости от цели оценки данный перечень может быть существенно сокращен.


Механизм определения стоимости гостиниц: факторы, влияющие на стоимость

Основной вопрос, который волнует заказчиков – это от чего зависит стоимость гостиницы. Сразу отметим, что «звездность» не является важным ценообразующим фактором для оценщика, его больше интересует прибыльность гостиницы и заполняемость номеров за год. Поэтому первым делом оценщики обращают внимание на:

  • номерной фонд – количество, площадь, цену по прейскуранту, наполняемость по бухгалтерским отчетам;
  • привлекательность местоположения – оценивается район расположения, его инфраструктура, транспортная доступность, наличие достопримечательностей, вокзалов;
  • влияние сезона на посещаемость;
  • известность и репутация;
  • услуги – парковка, ресторан, прачечная, спорт-зона, залы для конференций;
  • архитектурное решение, возможность реконструкции и ценность здания с исторической точки зрения;
  • инженерное оборудование и его состояние;
  • состояние всех объектов имущественного комплекса и их соответствие современным требованиям – отделка, мебель, оборудование;
  • количественные критерии оценки – размер доходов и затрат, уровень спроса и предложения, а также оценка конкурентоспособности;
  • необходимые инвестиции в ремонт или модернизацию.

При оценке гостиниц применяются три подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при оценке другой коммерческой недвижимости. Каждый из них требует различной информации, поэтому будьте готовы работать с независимым оценщиком в одной команде, чтобы объективно определить стоимость гостиничной недвижимости. Выбор подходов и методов зависит от целей и задач оценки, а также от специфики объекта оценки: так, новые гостиницы, убыточные объекты и отели, нуждающиеся в серьезных инвестициях в реконструкцию, требуют более серьезного анализа, чем стабильно и не один год работающие.


Преимущества заказа Отчета об оценке гостиницы в Томском центре правовой поддержки и экспертизы

Гостиницы, санатории, оздоровительные комплексы, турбазы и дома отдыха требуют серьезного подхода к оценке. Без опыта работы в сфере оценки недвижимости и бизнеса, без знаний нюансов рынка гостиничных услуг, без тщательного изучения характеристик объекта и его особенностей определить реальную стоимость гостиничной недвижимости невозможно.

Независимые оценщики Томского центра правовой поддержки и экспертизы работают на рынке оценки доходной недвижимости уже долгое время. Мы всегда готовы озвучить вам перечень необходимых для оценки документов с учетом специфики вашего объекта, сориентировать по срокам выполнения работ и по стоимости услуг, а также проконсультировать вас по любому вопросу оценки. Преимущества сотрудничества с Томским центром правовой поддержки и экспертизы:

  • вы можете привезти документы на оценку лично, передать их нашему курьеру или переслать сканкопии на электронную почту;
  • мы гарантируем высокое качество оказываемых услуг и конфиденциальность любой информации;
  • наши Отчеты соответствуют всем требованиям отечественного законодательства и принимаются во всех инстанциях – в банках, кредитных организациях, страховых компаниях и в судах;
  • вы сами выбираете удобный способ оплаты услуг.